Mevcut bir binaya kat eklemek, yalnızca üstüne bir kat daha örmek değildir. Yeni kat binaya ek ağırlık ve ek deprem yükü getirir; bu yükü mevcut kolonların, perdelerin ve temelin taşıyıp taşıyamayacağı hesapla gösterilmeden kat ilavesi yapılmamalıdır.
Kat ilavesinin ön şartları
Statik değerlendirmeye geçmeden önce iki sorunun cevabı “evet” olmalıdır:
- İmar durumu izin veriyor mu? Parselin imar planındaki kat adedi, emsal ve yükseklik hakları kat ilavesine uygun olmalıdır. Bunu belediyeden alınacak imar durumu belgesi gösterir.
- Kat maliklerinin rızası var mı? Ortak mülkiyetteki bir binada kat ilavesi için kat maliklerinin rızası gerekir. Gereken oran ve biçim hukuki bir konudur; bir avukattan destek almanızı öneririz.
Statik açıdan neler değerlendirilir?
Kat ilavesi yapılacak bina, TBDY 2018'in mevcut binalarla ilgili 15. bölümüne göre değerlendirilir. Bu süreç, yapı performans analizi ile aynı adımları izler:
- Mevcut durum tespiti: Rölöve, karot ile beton dayanımı, donatı tespiti, varsa eski projelerin incelenmesi.
- Temel ve zemin: Mevcut temelin ek yükü taşıyıp taşımadığı, gerekirse güncel bir zemin etüdü ile kontrol edilir.
- İlaveli binanın analizi: Yeni kat modele eklenerek binanın bütünü yeni yükler ve güncel deprem etkileri altında analiz edilir.
- Güçlendirme ihtiyacı: Mevcut sistem yeterli değilse ilaveyle birlikte güçlendirme projelendirilir.
Pratikte, özellikle eski yönetmeliklere göre yapılmış binalarda kat ilavesi çoğu zaman güçlendirmeyi de beraberinde getirir. Bu durumda karar, güçlendirme maliyetinin kat ilavesinden elde edilecek faydaya oranına göre verilmelidir. Güçlendirme yöntemlerini güçlendirme projesi yazımızda anlattık.
Çelik ile kat ilavesi
Mevcut binaya getirilecek ek yükü azaltmanın en etkili yollarından biri, ilave katı çelik ya da hafif çelik taşıyıcı sistemle yapmaktır. Çelik sistem betonarmeye göre daha hafiftir, daha hızlı monte edilir ve mevcut binada daha kısa süreli bir şantiye gerektirir. Ancak hafif olması güçlendirme ihtiyacını her zaman ortadan kaldırmaz; çelik katın mevcut betonarme sisteme nasıl bağlanacağı ve deprem yüklerinin nasıl aktarılacağı ayrıca tasarlanmalıdır. Çelik ve betonarme sistemlerin karşılaştırmasını bu yazıda bulabilirsiniz.
Kat ilavesi için gerekli belgeler
İdareden idareye farklılık gösterse de genellikle şunlar istenir:
- Tapu kaydı ve imar durumu belgesi
- Binanın onaylı mevcut projeleri (mimari, statik, tesisat)
- Kat maliklerinin rızasını gösteren belgeler
- Zemin etüdü raporu
- Mevcut bina değerlendirme raporu ve gerekiyorsa güçlendirme projesi
- İlave kata ait mimari, statik ve tesisat projeleri
Ruhsatsız kat ilavesinin riskleri
- Binanın deprem güvenliği hesapla gösterilmeden ek yük altına girmesi
- Yapı tatil tutanakları, para cezaları ve yıkım kararları
- Tapu, kredi ve satış işlemlerinde sorunlar
- Tüm bina maliklerinin güvenliğinin tek bir karara bağlanması
Ruhsat alınmadan yapılmış kat ilaveleri, binanın deprem davranışını tahmin edilemez biçimde değiştirebilir. Böyle bir binada yaşıyorsanız, mevcut durumu bir mühendise değerlendirtmek ilk adımdır.
Kat ilavesi mi, yeniden yapım mı?
Bina eski, taşıyıcı sistemi zayıf ve güçlendirme kapsamı büyükse kat ilavesi yerine yeniden yapım daha doğru olabilir. Bu karar, performans değerlendirmesi ve maliyet karşılaştırması yapılmadan verilmemelidir. Binanızın kat ilavesine uygunluğunu Yapı Performans Analizi hizmetimiz kapsamında değerlendiriyoruz.
Sık sorulan sorular
Her binaya kat ilavesi yapılabilir mi?
Hayır. İmar durumu izin vermeli, kat malikleri rıza göstermeli ve binanın ek yükü taşıyabildiği ya da güçlendirilerek taşıyabilir hale getirilebildiği hesapla gösterilmelidir.
Kat ilavesi için güçlendirme şart mı?
Her zaman değil; ancak eski yönetmeliklere göre yapılmış binalarda sıkça gerekir. İhtiyaç, mevcut durum tespiti ve ilaveli binanın analiziyle belirlenir.
Çelik kat ilavesi daha mı güvenli?
Çelik kat daha hafif olduğu için mevcut binaya daha az yük getirir. Güvenliği ise mevcut binanın kapasitesine ve çelik katın mevcut sisteme bağlantı detaylarına bağlıdır.
Kat ilavesinde temel de güçlendirilir mi?
Mevcut temel ek yükleri taşıyamıyorsa ya da güçlendirme için yeni perdeler ekleniyorsa temel güçlendirmesi de gerekir.
