Riskli yapı tespiti
nasıl yapılır?

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında bir binanın deprem riski altında olup olmadığının lisanslı kuruluşlarca belirlenmesidir. Sonuç yalnızca teknik bir rapor değildir; bina riskli bulunursa tapuya işlenir ve yıkım ile yeniden yapım süreci başlar.

Riskli yapı nedir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilerle tespit edilen yapıdır. Tespit, Bakanlığın yayımladığı Riskli Binaların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'a göre yapılır.

Riskli yapı tespitini kim yapar?

Tespiti yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar yapabilir. Lisanslı kuruluşların listesine e-Devlet üzerinden ulaşılabilir. Bakanlık ve idareler de gerekli gördüğü yapılar için tespit yaptırabilir.

Başvuruyu bina maliklerinden biri ya da kanuni temsilcisi yapabilir. Bütün maliklerin birlikte başvurması gerekmez.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

1. Başvuru ve sözleşme: Malik, lisanslı kuruluşa tapu bilgileriyle başvurur ve sözleşme yapılır.
2. Yerinde inceleme: Binanın rölövesi alınır; kolon ve perdelerden karot numuneleri alınarak beton dayanımı belirlenir, donatı tespiti yapılır.
3. Analiz: Toplanan verilerle bina modellenir ve Esaslar'daki ölçütlere göre değerlendirilir.
4. Rapor ve onay: Rapor, Bakanlığın il müdürlüğüne sunulur ve incelenerek onaylanır.
5. Tebliğ ve tapu: Bina riskli bulunursa sonuç tapu kütüğüne işlenir ve maliklere tebliğ edilir.

Çatlak varsa bina riskli midir?

Hayır, tek başına değil. Sıvadaki kılcal çatlaklar çoğu zaman rötre ya da ısıl hareketlerden kaynaklanır ve taşıyıcı sistemle ilgisi yoktur. Buna karşılık kolon ve kirişlerde eğik çatlaklar, beton kabuğun dökülüp donatının görünmesi, paslanma izleri ya da kapı ve pencerelerin sıkışması ciddiye alınması gereken işaretlerdir. Bir binanın durumunu gözle değil, ölçüm ve hesapla değerlendirmek gerekir.

Riskli yapı tespiti ne kadar sürer?

Yerinde inceleme ve laboratuvar deneyleri, binanın büyüklüğüne ve erişim koşullarına göre birkaç gün ile birkaç hafta arasında sürebilir. Raporun il müdürlüğünde incelenmesi ve onaylanması ise ayrı bir süreçtir. Kesin takvimi başvurduğunuz lisanslı kuruluş verebilir.

Riskli yapı kararına itiraz

Maliklerin rapora itiraz hakkı vardır. İtiraz, tebliğden itibaren 15 gün içinde Bakanlığın il müdürlüğüne yapılır ve üniversite öğretim üyelerinin de yer aldığı teknik heyetlerce incelenir. İtiraz sürecinin ayrıntıları ve sonrasındaki haklar için bir avukattan destek almanızı öneririz.

Riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm sürecinin başlangıç noktasıdır. Bina riskli olarak tespit edilip süreç kesinleştiğinde, yıkım ve yeniden yapım bu kanunun öngördüğü usullere göre ilerler. Maliklerin karar alma biçimi, yeniden yapım için yüklenici seçimi ve devletin sağladığı destekler gibi konular mevzuata ve döneme göre değişebildiğinden, güncel bilgi için Bakanlığın il müdürlüğüne ve bir hukukçuya danışmak gerekir.

Mühendislik açısından en önemli nokta, yeni binanın güncel yönetmeliğe göre doğru projelendirilmesidir: sağlıklı bir zemin etüdü, iyi kurgulanmış bir taşıyıcı sistem ve eksiksiz uygulama detayları. Dönüşümün amacı yalnızca yeni bir bina değil, gerçekten güvenli bir binadır.

Riskli yapı tespiti ile performans analizi arasındaki fark

Kısacası riskli yapı tespiti bir karar üretir, performans analizi ise bir teşhis. Aradaki farkı yapı performans analizi yazımızda daha ayrıntılı ele aldık.

Tespit sırasında binada neler yapılır?

Riskli yapı tespiti, masa başında değil binanın içinde yapılır. Lisanslı kuruluşun ekibi genellikle şu işleri yürütür:

• Rölöve: Kat planları, kolon ve perde boyutları, kat yükseklikleri ölçülür; onaylı proje varsa yerindeki durumla karşılaştırılır.
• Karot: Taşıyıcı elemanlardan esaslarda belirtilen sayıda beton numunesi alınır ve laboratuvarda basınç dayanımı belirlenir.
• Donatı tespiti: Tarama cihazları ve sınırlı sıyırma ile donatı çapı, sayısı ve korozyon durumu kontrol edilir.
• Gözlem: Hasar, çatlak, nem ve sonradan yapılmış müdahaleler kayıt altına alınır.

Bu çalışmalar için ekibin farklı katlara ve bazı dairelere girmesi gerekir. Başvurudan önce komşularla konuşup erişimi planlamak süreci hızlandırır.

Başvuruda hazır bulundurulacaklar

• Tapu bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm)
• Başvuranın kimlik bilgileri
• Varsa binanın onaylı mimari ve statik projeleri
• Varsa zemin etüdü raporu ve yapı ruhsatı bilgileri

Proje ve rapor bulunmaması tespiti engellemez; ancak rölövenin kapsamı ve süre artabilir. Projeler belediye arşivinden temin edilebilir.

Bina riskli çıkmazsa ne yapmalı?

"Riskli değil" sonucu, binanın yıkılmasını gerektiren bir durum olmadığını gösterir; binanın yeni yönetmelikteki performans hedeflerini sağladığı anlamına gelmez. Özellikle eski yönetmeliklere göre yapılmış binalarda, ayrıntılı bir performans değerlendirmesi ve gerekiyorsa güçlendirme, malikler için daha güvenli bir yol olabilir. Güçlendirme seçeneklerini güçlendirme projesi yazımızda anlattık.

Lisanslı kuruluş nasıl seçilir?

Riskli yapı tespitini, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından bu iş için lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar yapar. Seçim yaparken kuruluşun lisansının geçerli olduğunu Bakanlığın kentsel dönüşüm sistemleri üzerinden ya da kuruluştan lisans belgesini isteyerek doğrulayın. Teklif aşamasında; tespitin hangi esaslara göre yapılacağı, kaç numune alınacağı, raporun ne zaman teslim edileceği ve sonrasındaki süreçte kuruluşun nasıl destek vereceği yazılı olarak netleşmelidir.

Riskli yapı tespiti ücreti neye göre belirlenir?

Tespit masrafı, başvuruyu yapan malik ya da malikler tarafından karşılanır ve tutar lisanslı kuruluşla yapılan anlaşmaya göre belirlenir. Ücreti etkileyen başlıca etkenler binanın toplam inşaat alanı, kat sayısı, projelerin bulunup bulunmadığı, alınacak numune ve yapılacak deney sayısıdır. Çok düşük teklifler, numune ve inceleme kapsamının daraltıldığı anlamına gelebilir; bu da sonucun güvenilirliğini zayıflatır.

Tapuya şerh ve maliklere bildirim

Tespit raporu, ilgili idareye ve Bakanlığa sunulur; inceleme sonrasında riskli yapı kararı kesinleşirse durum tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve maliklere bildirilir. Bu kayıt, yapının riskli olduğunu tapuda görünür hâle getirir ve kentsel dönüşüm sürecinin resmî başlangıcıdır. Maliklerin bildirim tarihinden itibaren itiraz hakkı vardır; itiraz süresi ve usulü bildirimde yer alır. Ayrıntılı itiraz sürecini yukarıdaki bölümde anlattık.

Malikler hangi kararları alabilir?

Riskli yapı kararından sonra malikler; binanın yıktırılması, yeniden yapılması, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi modellerle bir yüklenici firmayla anlaşılması ya da parselin değerlendirilmesi gibi konularda karar alır. 6306 sayılı Kanun, bu kararların kanunda öngörülen çoğunlukla alınabilmesini düzenler; azınlıkta kalan maliklerin payları için de kanunda tanımlı bir süreç vardır. Karar sürecinde hem teknik hem hukuki danışmanlık almak, uyuşmazlıkları azaltır. Yüklenici seçiminde firmanın tamamladığı projeleri yerinde görmek, sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı ve yeni binadaki daire dağılımı gibi maddeleri açıkça yazdırmak malikleri korur. Yeni binanın statik projesinin bağımsız bir mühendise kontrol ettirilmesi de güvence sağlar; çünkü maliklerin yıllarca oturacağı bina, bu projenin kalitesiyle şekillenecektir.

Kiracılar ve hak sahipleri

Riskli yapı süreci yalnızca malikleri değil, binada oturan kiracıları da etkiler. Tahliye süreleri, bildirimler ve kanunda öngörülen bazı destekler (belirli koşullarda kira yardımı gibi) için kiracıların da bilgilendirilmesi gerekir. Destek koşulları ve başvuru yöntemleri değişebildiği için güncel bilgiyi ilgili idareden almak en doğrusudur.

Riskli yapı tespiti öncesi ön değerlendirme

Bina sahipleri çoğu zaman doğrudan riskli yapı tespitine başvurmadan önce binalarının durumunu öğrenmek ister. Bu durumda TBDY 2018'e göre yapılacak bir yapı performans analizi, binanın güçlendirmeyle yeterli hâle gelip gelemeyeceğini de gösterir. İlk ipuçlarını kendiniz nasıl toplayabileceğinizi ise depreme dayanıklı bina nasıl anlaşılır yazımızda anlattık.

Riskli yapı, hasarlı yapı ve riskli alan farkı

• Riskli yapı: Ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilerle tespit edilen yapıdır. Deprem olmadan, önleyici olarak belirlenir.
• Hasarlı yapı: Bir deprem ya da afetten sonra yapılan hasar tespitiyle az, orta veya ağır hasarlı olarak sınıflandırılan yapıdır. Sonuçlar deprem sonrasında Bakanlığın sisteminden sorgulanabilir.
• Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, idarece belirlenen bir bölgedir. Riskli alanlarda dönüşüm, tek tek binalardan çok bölge ölçeğinde planlanır.
• Rezerv yapı alanı: Dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alandır.

Bu kavramlar sıklıkla karıştırılır; hangisinin söz konusu olduğu, malikin hakları ve izlenecek süreç açısından belirleyicidir.

Sık yapılan yanlışlar

• "Riskli çıkmadıysa bina güvenlidir." Riskli yapı tespiti, binanın yıkılması gerekip gerekmediğine odaklanır; riskli bulunmayan bir binada da güçlendirme gereken elemanlar olabilir. Ayrıntılı tablo için performans analizi gerekir.
• "Tespiti en ucuz kuruluşa yaptırmak yeterli." Numune ve inceleme kapsamının daraltılması, sonucu tartışmalı hâle getirir ve itirazlara açık kapı bırakır.
• "Karar çıktıktan sonra acele etmeye gerek yok." Kanunda tanımlı süreler vardır; süreleri kaçırmak maliklerin karar ve itiraz haklarını daraltabilir.

Riskli yapı kaydı satış ve krediyi nasıl etkiler?

Riskli yapı kararı tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlendiği için, bu bilgi taşınmazı almak isteyen herkes tarafından görülebilir. Satış yasak değildir; ancak alıcı, binanın yıkım ve yeniden yapım sürecine gireceğini bilerek karar verir. Bankaların konut kredisi için yaptırdığı ekspertizlerde de bu kayıt dikkate alınır ve kredi koşullarını etkileyebilir. Bu yüzden riskli yapı süreci başlamış bir dairede alım-satım düşünülüyorsa, sürecin hangi aşamada olduğu, maliklerin yükleniciyle anlaşıp anlaşmadığı ve yeni binada hangi hakların doğacağı önceden netleştirilmelidir.

Süreci e-Devlet'ten izlemek

Adınıza kayıtlı taşınmazlarla ilgili riskli yapı işlemlerini e-Devlet'teki Bakanlık hizmetinden takip edebilirsiniz. Başvurunun durumu, tespit sonucu ve bildirimler bu ekranda görünür. Bildirimleri zamanında görmek, itiraz ve karar süreçlerinde haklarınızı kullanmanızı kolaylaştırır. Apartmanlarda tek bir malikin başvurusu tüm bina için süreci başlatabildiğinden, diğer maliklerin de e-Devlet bildirimlerini düzenli kontrol etmesi önemlidir. Bina yönetiminin süreci bir dosyada takip etmesi; tespit raporunu, bildirimleri, toplantı kararlarını ve yükleniciyle yapılan yazışmaları bir arada tutması, ilerleyen aşamalarda yaşanabilecek anlaşmazlıkları azaltır.

Tespitten sonra ne olur?

Bina riskli bulunursa idare, maliklere binanın yıktırılması için süre verir. Yıkımdan sonra yeniden yapım, malikler arasındaki anlaşmaya ve kentsel dönüşüm mevzuatına göre ilerler. Bu aşamada sağlıklı bir zemin etüdü ve güncel yönetmeliğe uygun bir statik proje yeni binanın güvenliğinin temelidir; bunu statik proje yazımızda anlattık.

Bina riskli bulunmazsa, bu binanın her açıdan yeni yönetmelik düzeyinde olduğu anlamına gelmez. Binanızı daha ayrıntılı tanımak ya da güçlendirme seçeneğini değerlendirmek için yapı performans analizi yaptırabilirsiniz.